Proces budowlany

Proces budowy każdego domu jednorodzinnego składa się z kilku niezmiennych etapów. Warto się upewnić, że każdy z nich uwzględniliśmy już na etapie przygotowań. Dokładne i przemyślane zaplanowanie całego przedsięwzięcia budowlanego pozwala uniknąć zbędnych komplikacji.

I. ZAKUP DZIAŁKI

Wybierając działkę budowlaną powinniśmy zwrócić oczywiście uwagę na lokalizację działki, sąsiedztwo, nachylenie terenu, wymiar działki, drogę dojazdową, dostęp do mediów itd. Jednak niemniej ważnym aspektem jest sprawdzenie, czy teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan istnieje, to jest to dokument, który określa dokładne parametry zabudowy terenu. Rodzaj zabudowy, wysokość budynku, odległości zabudowy od granic działki, nieprzekraczalne linie zabudowy, powierzchnie zabudowy na działce i wiele innych istotnych parametrów. Jeśli teren nie jest jeszcze objęty miejscowym planem zabudowy musimy wystąpić do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy o czym niżej.

II. UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ

1. Tak jak opisaliśmy powyżej mogą zaistnieć dwa stany prawne dotyczące zakupionej przez nas działki:
a) teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – to z jednej strony dobra informacja, bo pozwala nam zaoszczędzić kilka tygodni potrzebnych do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a z drugiej strony może to być zła wiadomość, ponieważ plan może zbyt wąsko określać rodzaj i parametry zabudowy działki, a zmiana planu miejscowego jest procesem niezwykle trudnym, a w praktyce dla indywidualnego inwestora w zasadzie niemożliwym. Wypis i wyrys z planu miejscowego zamawiamy w urzędzie gminy. Może go otrzymać każdy (nawet osoba nie będąca jeszcze właścicielem nieruchomości) po uiszczeniu stosownej opłaty. Posiadając wypis i wyrys z miejscowego planu dobieramy projekt domu, tak by spełniał on parametry zawarte w planie. Wypis i wyrys z planu miejscowego dostarczamy też wykonawcy domu, przy podpisaniu umowy na roboty budowlane.
b) teren nie objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – konieczne będzie wystąpienie do miejscowego wydziału architektury w urzędzie gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do złożenia takiego wniosku konieczne będą: wypis z zasadniczej mapy geodezyjnej, określenie granic działki, planowany sposób zagospodarowania działki i podstawowe parametry budynku, zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków, sposób zagospodarowania terenu wolnego od zabudowy itd.

2. Następnym etapem jest uzyskanie mapy geodezyjnej do celów projektowych. Mapa do celów projektowych to szczegółowa mapa będąca kopią mapy zasadniczej, z tym, że wykonujeją uprawniony geodeta, który aktualizuje jej stan faktyczny, oraz aktualizuje tereny sąsiednie w pasie około 30 metrów dookoła działki. Dokument ten musi posiadać klauzulę, że jest to mapa do celów projektowych, oraz muszą być na nim zaznaczone:
• linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach i przeznaczeniu,
• linie rozgraniczające, drogi i ulice, oraz
• osie dróg i ulic,
• linie zabudowy,
• lokalizacja zieleni, zwłaszcza wysokiej, wraz ze wskazaniem pomników przyrody, czy krajobrazu,
• obiekty i urządzenia, oraz inne szczegóły, które mogą mieć wpływ na zakres inwestycji, wskazane przez projektanta.

3. Jeśli działka jest rolna, konieczne będzie uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Wniosek składa się w starostwie w wydziale gospodarki gruntami.

4. Równolegle można składać wnioski o ustalenie warunków przyłącza mediów. Wniosek o przyłączenie należy zgłosić do zakładów obsługujących teren, na którym znajduje się działka (zakład energetyczny, wodociągowy, gazowy). Lista załączników, które należy dołączyć do wniosku, może być różna w zależności od dostawcy i rejonu kraju – informacje, jak powinien wyglądać wniosek i jakie dokumenty trzeba dołączyć, udzielane są w odpowiednich zakładach lub często na ich stronach internetowych. Najczęściej, oprócz samego wniosku, inwestor musi dostarczyć mapę geodezyjną (1:500 lub 1:1000) dla celów informacyjnych z zaznaczoną działką (lub przynajmniej dokładne określenie działki w ewidencji gruntów) oraz dokument potwierdzający prawo do dysponowania daną nieruchomością w celach budowlanych. Należy także przedstawić dokument potwierdzający prawo własności danego gruntu (np. wypis z księgi wieczystej, akt notarialny). Na terenach objętych szkodami górniczymi i/lub zasięgiem terytorialnym kopalń, należy również uzyskać opinię o warunkach geologiczno – górniczych dla przedmiotowej działki. Po uzyskaniu warunków przyłącza mediów należy zadbać o wykonanie dokumentacji technicznej przyłącza. Dokumentację techniczną wykonują uprawnieni projektanci na podstawie otrzymanych warunków technicznych, które zawierają opis sposobu przyłączenia i wymagania dostawcy w zakresie rozwiązań i parametrów technicznych przyłącza oraz instalacji. Często należy taką dokumentację po opracowaniu uzgodnić z dostawcą mediów – w szczególności dotyczy to przyłączy sanitarnych (woda, gaz, ścieki). Koszt opracowania projektu przyłączy w dużej mierze zależy od odległości od istniejącej sieci. Choć teoretycznie projekt przyłącza jest przygotowywany przez dostawcę bezpłatnie, zdarza się, że jego koszt – w celu przyspieszenia procedury – ponosi inwestor i on jest zobowiązany do zlecenia jego wykonania oraz uzgodnienia go z odpowiednim dostawcą. Inwestor ponosi także część kosztów wykonania przyłącza (zwykle ok. 25%). Po uzyskaniu warunków technicznych, trzeba również wystąpić do każdego z dostawców z wnioskiem o zawarcie umowy o przyłączenie do sieci i dostawy mediów.

5. Pozwolenie na budowę/zgłoszenie budowy – wymagane dokumenty:
a) wniosek wg urzędowego wzoru – do pobrania ze strony internetowej urzędu (BIP Biuletyn Informacji Publicznej) lub osobiście w urzędzie,
b) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
c) 4 egzemplarze projektu budowlanego lub 3 egzemplarze projektu architektoniczno – budowlanego z niezbędnymi uzgodnieniami. W skład projektu wchodzą:
a) część architektoniczna:
– rzuty parteru i pozostałych kondygnacji- pokazuje rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń i ich wymiary, powierzchnie, rozmieszczenie ścian, rozmieszczenie otworów drzwiowych, okiennych, urządzeń kuchennych i sanitarnych
– rzut więźby dachowej – pokazuje układ elementów konstrukcyjnych dachu i ich przekroje, zestawienie elementów więźby dachowej
– aksonometria więźby dachowej – przedstawia widok aksonometryczny więźby i jej elementów (dla dachów skomplikowanych)
– rzut dachu – ukazuje jego kształt, wymiary, kąt nachylenia połaci, rozmieszczenie okien połaciowych, lukarn, świetlików i rur spustowych, pokazuje rozmieszczenie kominów i informuje
o sposobie odwodnienia: rozmieszczeniu i rozmiarach rynien
– przekroje – pokazują wszystkie elementy budynku po przecięciu go wzdłuż lub w poprzek od dachu do fundamentów tj. warstwy podłogi, stropów i dachu
– elewacje – pokazują dokładny wygląd domu od frontu, z tyłu i z boków
– zestawienia stolarki okiennej i drzwiowej – wykazy okien i drzwi zawartych w projekcie i sposób ich otwierania,
b) część konstrukcyjna: zawiera obliczenia statyczno-wytrzymałościowe, rzuty fundamentów i płyt stropowych w skali 1:50, rysunki detali konstrukcyjnych, zestawienia np. stali.

Część architektoniczna i konstrukcyjna mają wspólny opis techniczny, który informuje o rozwiązaniach funkcjonalnych obiektu z zestawieniem jego powierzchni i kubatury, także o proponowanych rozwiązaniach konstrukcyjnych, materiałowych i wykończeniowych.
c) część instalacyjna: zawiera rysunki z rozmieszczeniem elementów instalacji: wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, gazowej, elektrycznej.
– projekt zagospodarowania terenu – część opisowa i rysunkowa – w tej części opracowania załącza się: wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy oraz analizuje się czy projektowany budynek swoimi gabarytami i usytuowaniem spełnia wymogi zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub wydanych warunków zabudowy),
– mapę do celów projektowych z zagospodarowaniem działki czyli z naniesionym budynkiem, lokalizacją sieci przyłączy, tarasu, układem komunikacyjnym, układem zieleni itd.,
– charakterystyka energetyczna – w tej części wykazuje się, że zaprojektowane przegrody, zastosowane rozwiązania budowlane i instalacyjne spełniają wymagania odnośnie zużycia energii (wykonana przez uprawnionego architekta lub audytora energetycznego),
– badania geotechniczne gruntu – wykonuje się 3 odwierty, a następnie opracowuje dokumentację przedstawiającą podstawowe parametry geologiczno-inżynierskie oraz warunki hydrologiczne (wykonywane przez uprawnionego geologa),
– schematy i/lub projekty instalacji wewnętrznych – przedstawiają wewnętrzne instalacje wody zimnej i ciepłej, kanalizacyjne oraz centralnego ogrzewania. Jedynie w przypadku wykonania w budynku instalacji C.O gazowej lub innej na paliwo stałe konieczne jest (zawsze) wykonanie projektu instalacji C.O. (podpisanego przez uprawnioną osobę) – nie zawsze ten projekt jest wymagany do pozwolenia na budowę, ale na późniejszym etapie robót i tak będzie musiał być wykonany,
– projekt zjazdu z drogi publicznej – projekt ten trzeba wykonać, jeżeli działka jest przyległa do drogi publicznej i nie ma wykonanego zjazdu (wykonywany przez uprawnionego projektanta),
– warunki przyłączy mediów,
Wniosek o pozwolenie na budowę, po złożeniu w urzędzie, zostaje wpisany do rejestru, znajdującego się na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i rozpoczyna się postępowanie administracyjne. Urząd sprawdza, czy planowana inwestycja może być zrealizowana na wskazanej przez inwestora działce, a więc czy spełnia przepisy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennym. Weryfikacji zostają poddane załączone do wniosku dokumenty oraz to, czy zestaw ten jest kompletny.
Pozwolenie na budowę – postępowanie administracyjne:
– zanim zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
albo decyzji o warunkach zabudowy i innymi ustaleniami;
– niekompletny wniosek należy uzupełnić w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania.
Jeśli dokumenty we wskazanym terminie nie zostaną uzupełnione, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia;
– w sytuacji, gdy wniosek jest kompletny, organ podejmie działania sprawdzające i w terminie do 65 dni, licząc od dnia złożenia wniosku, powinien wydać stosowną decyzję. Prawo budowlane określa dokładnie kto wydaje pozwolenie na budowę i zgodnie z przepisami są to odpowiednio: starosta, wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Zgłoszenie budowy – postępowanie administracyjne
– z chwilą złożenia zgłoszenia w Starostwie prowadzone jest postępowanie zgłoszeniowe, które kończy się milczącą zgodą (Starosta w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji), jest to sygnał, że można przystąpić do wykonywania robót;
– w trakcie postępowania może zostać wydane postanowienie, nakazujące uzupełnienie brakujących dokumentów. W sytuacji, gdy dokumentacja nie zostanie uzupełniona wnoszony jest sprzeciw w formie decyzji;
– w szczególnych przypadkach przewiduje się również możliwość nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę np. w przypadku, gdy obszar oddziaływania projektowanego budynku nie mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
– w Biuletynie Informacji Publicznej zamieszczana jest informacja o braku wniesienia sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia;
– na prośbę Inwestora może zostać wydane zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu.
Wydane przez urząd pozwolenie na budowę, podobnie jak zgłoszenie robót budowlanych ważne jest przez określony w prawie budowlanym okres. Ważność pozwoleń na budowę wynosi 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Zatem, jeżeli w ciągu 3 lat od tego momentu prace budowlane nie zostaną rozpoczęte, konieczne będzie ponowne wszczęcie procedury administracyjnej. Formalnie, fakt rozpoczęcia budowy potwierdzony jest odpowiednim wpisem kierownika budowy do dziennika budowy. Analogicznie sprawa wygląda w przypadku, jeżeli budowa zostanie rozpoczęta, jednak z jakiegoś powodu roboty budowlane zostaną przerwane na okres 3 lat. Wówczas także konieczne jest ponowne uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.

III. ROZPOCZĘCIE BUDOWY

Inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ (najczęściej jest to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem. Dołącza także:
– oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, stanowiącego podstawę do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych
w budownictwie,
– informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia zamieszczone w ogłoszeniu, które kierownik budowy ma obowiązek umieścić na budowie.

Należy także zakupić dziennik budowy i „ostemplować” go w starostwie powiatowym, a następnie przekazać kierownikowi budowy.

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia na terenie budowy prac przygotowawczych, takich jak:
– wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
– wykonanie niwelacji terenu,
– zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
– wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

IV. ZAKOŃCZENIE BUDOWY

Zawiadomienie o zakończeniu budowy trzeba złożyć w ciągu 14 dni od ukończenia wszystkich prac budowlanych, nie wcześniej jednak, niż 21 dni przed planowanym rozpoczęciem użytkowania budynku. W wypadku domów jednorodzinnych urząd nie ma obowiązku przeprowadzania kontroli, ma jednak taką możliwość.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć:
• oryginał dziennika budowy;
• geodezyjną dokumentację powykonawczą (wykonuje ją uprawniony geodeta). Dotyczy ona zarówno samego budynku, jak i przyłączy. Zebrane w ten sposób dane geodeta przekazuje również do gminnego wydziału dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, w celu aktualizacji informacji w ewidencji gruntów i budynków oraz ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
• jeśli w trakcie budowy wprowadzane były tzw. zmiany nieistotne, czyli nie wymagające zmiany pozwolenia na budowę – dołączamy również kopie rysunków, wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, a w&nbsprazie potrzeby także uzupełniający opis;
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi normami (jeśli były wprowadzone wymienione już zmiany nieistotne, oświadczenie to podpisuje także projektant oraz inspektor nadzoru – o ile nadzór inwestorski został ustanowiony);
• oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – jeśli występuje taka potrzeba – ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku
lub lokalu;
• oświadczenie inwestora o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
• protokoły badań i sprawdzeń, np. instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, przewodów kominowych i wentylacyjnych;

Złożenie zawiadomienia nie wymaga opłat skarbowych. Warto jednak wykonać kopię wszystkich składanych dokumentów.

Ostatnią formalnością jest uzyskanie numeru posesji (tzw. numer adresowy). Uzyskuje się go w urzędzie gminy na podstawie wniosku o ustalenie numeru porządkowego. Należy dołączyć dokument stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością oraz mapę sytuacyjną z naniesionymi granicami działek. Zwykle robi się to dopiero po zakończeniu budowy, ale równie dobrze możemy się na to zdecydować wcześniej.